KONSOLIDOVANÁ VÝROČNÍ ZPRÁVA

UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a.s.

za rok 2020

Tato výroční zpráva (včetně účetních závěrek, které jsou její součástí), nebyla ke dni zveřejnění schválena valnou hromadou společnosti. Valné hromadě bude ke schválení předložena v termínu stanoveném zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

HLAVNÍ ÚDAJE

Základní údaje o společnosti

Obchodní firma:                               UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a. s. (dále jen „Fond“ nebo „Společnost“)

Sídlo:                                                  Praha 1, Václavské nám. 815/53, PSČ 110 00

IČO:                                                    283 75 025

LEI:                                                     31570056TQLRU1K2W957

Místo registrace:                              Městský soud v Praze, oddíl B, vložka 14196

Datum založení:                               2. 4. 2008

Právní forma:                                    akciová společnost založená dle českého práva

Předmět podnikání:                        činnost samosprávného investičního fondu kvalifikovaných investorů dle povolení České národní banky včetně provádění vlastní administrace.

Základní kapitál:                              2.805.000.000,- Kč

Akcie:                                                5 610 kusů kmenových akcií znějících na jméno v zaknihované podobě, každá              ve jmenovité hodnotě 500.000, - Kč

·Všechny akcie Společnosti jsou vydány jako zaknihované cenné papíry a byly přijaty dne 1. 6. 2015 k obchodování na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a.s., ISIN: CZ0008041555.

·Společnost nemá žádné cenné papíry nepřijaté k obchodování na evropském regulovaném trhu a nemá žádné jiné druhy akcií nebo obdobné cenné papíry představující podíl na Společnosti a podíl na základním kapitálu Společnosti.

·Společnost nevydala žádné dluhové cenné papíry a nemohl jim tudíž být přidělen rating.

·Počet akcií držených Společností nebo jménem Společnosti nebo v držení její dceřiné společnosti: 0 akcií.

Webové stránky společnosti:         https://www.ug-if.cz/

Regulační postavení fondu a název regulačního orgánu v zemi sídla

Fond je samosprávním investičním fondem s právní osobností a fondem kvalifikovaných investorů.

Orgánem dohledu Fondu je Česká národní banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 28, Praha 1. ČNB udělila Fondu povolení k činnosti svým rozhodnutím č.j. 2008/3717/570, sp. zn. Sp/541/517/2007 ze dne 17.3.2008, jež nabylo právní moci dne 17.3.2008.

číselné údaje a informace o počtu akcií ve vlastnictví osob s řídÍcí pravomocí

·Členové statutárního orgánu:                        5020 ks akcií

·Členové dozorčí rady:                                            0 ks akcií

·Ostatní osoby s řídící pravomocí:                         4 ks akcií (výkonný ředitel do 29. 2. 2020)

                                                                                                  0 ks akcií (od 1. 3. 2020, po zrušení funkce výkonného ředitele)

profil typického investora, jemuž je fond určen

Akcie Fondu mohou být nabývány pouze kvalifikovanými investory ve smyslu ust. § 272 ZISIF. Investice do Fondu je vhodná pro investory se střední averzí k riziku.

Údaje o depozitáři

Depozitářem Fondu je Československá obchodní banka, a. s., IČO 000 01 350, se sídlem Praha 5, Radlická 333/150, PSČ: 150 57, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl BXXXVI, vložka 46 (dále jen „Depozitář“ nebo „ČSOB, a.s.“).

Statut

Statut Fondu je zveřejněn na jeho webových stránkách. V průběhu roku 2020 došlo k jeho následujícím úpravám.

V roce 2020 představenstvo schválilo celkem tři změny Statutu Společnosti, a to na svých jednáních konaných:

·15. května 2020

V souvislosti s technickými úpravami webových stránek Společnosti byl aktualizován odkaz na webové stránky a v návaznosti na tuto změnu došlo ke schválení změn Statutu v bodech 1.8. a 10.8.

·30. června 2020

Statut fondu byl aktualizován v odstavcích 1.12., 2.2., 2.9., v části „Riziko koncentrace“, v odst. 4.2., 7.2. písm. a, c, d a e, dále v odst. 7.3. až 7.5. Vložen byl nový odst. 9.1. a původní odstavce 9.1. a 9.2. byly přečíslovány na 9.2. a 9.3. a upraveny.  Kromě jiného:

-došlo k aktualizaci údajů o osobách s řídící pravomocí

-došlo ke zpřesnění odst. 2.2. upravujícího postup v případě porušení investičních omezení,

-byl aktualizován ukazatel celkové nákladovosti fondu (TER) za předchozí účetní období a odhad nákladů pro rok 2020,

-byl zpřesněn text, týkající se pověřování třetích osob činnostmi, jejichž výkonem je možné pověřit jiného (obhospodařování a administrace Fondu),

-byla aktualizována odměna společnosti UNIMEX GROUP, a.s., která pro Fond vykonává správu informačního systému.

·20. listopadu 2020

Statut fondu byl aktualizován v odst. 1.8., 2.4., 6.5., 7.2., čl. 9, odst. 9.3., odst. 10.8. a věty za odst. 10.17. Šlo zejména o změny vyvolané změnou osoby pověřené oceňováním majetku a závazku Společnosti. Kromě jiného:

-byla aktualizována adresa webových stránek Fondu,

-byla aktualizována osoba pověřená prováděním činnosti oceňování majetku a závazků Fondu a její odměna.

DALŠÍ INFORMACE

Společnost nemá žádnou organizační složku v zahraničí. Společnost je součástí koncernu UNIMEX GROUP.

Společnost je jediným akcionářem společnosti UG-D, a.s. a majoritním akcionářem (1 ks hromadné akcie na jméno nahrazující 512 akcií, představujících podíl o velikosti 96,97 % na základním kapitálu společnosti) společnosti Galerie Tabačka a.s. Společnost UG-D, a.s. je akcionářem společnosti Galerie Tabačka a.s. a vlastní 1 ks hromadné akcie na jméno nahrazující 16 ks akcií, představujících podíl o velikosti 3,03 % na základním kapitálu společnosti.  Společnost se svými dceřinými společnostmi tvoří skupinu UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond (dále jen „Skupina“).

Společnost ani Skupina nevyvíjí žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje, ani v oblasti ochrany životního prostředí.

Společnost nenabyla v roce 2020 ani v letech předchozích žádné vlastní akcie.

Ve vnitřních předpisech Společnosti jsou zakotvena pravidla a zásady etického chování včetně pravidel přijatých k boji proti korupci a úplatkářství. Všichni zaměstnanci Společnosti jsou s těmito pravidly a zásadami seznámeni. Společnost v těchto oblastech zastává nulovou toleranci vůči jakýmkoliv podvodným či nekalým jednáním.

V roce 2020 nedošlo k žádným důležitým či podstatným změnám v zaměření Společnosti. Hlavními výnosy Společnosti jsou i nadále výnosy z pronájmu vlastněných nemovitostí.

Dopad pandemie covid-19

Poté, co se na konci roku 2019 poprvé projevily zprávy z Číny týkající se COVID-19 (koronavirus), rozšířil se virus do celého světa a začal negativně ovlivňovat i fungování evropských států, tedy i Fondu.

V České republice byly první případy nákazy nemocí COVID-19 potvrzeny dne 1. 3. 2020. Dne 12. 3. 2020 vláda ČR vyhlásila nouzový stav na celém území České republiky.  Ještě téhož dne představenstvo Fondu na svém jednání projednalo další postup a přijalo rozhodnutí směřující k nastavení mechanismů Fondu tak, aby i v nové situaci byl zajištěn jeho řádný chod a plnění stanovených povinností. Přijaty byly i instrukce k provádění AML procedur v době trvání krizových opatření. O tom, že mechanismy byly nastaveny správně, svědčí i skutečnost, že i přes nouzovým stavem komplikovanou situaci Fond vypracoval a zveřejnil výroční zprávu za rok 2019 ve stanoveném termínu, tedy do 30. 4. 2020.

Valná hromada Fondu se v roce 2020 kvůli ochraně akcionářů konala z rozhodnutí představenstva až v červnu, nikoli v dubnu, jak tomu bylo v předchozích letech. 

V rámci vládních opatření přijímaných k potlačení pandemie bylo po významnou část roku 2020 omezeno či dokonce zcela paralyzováno podnikání v některých segmentech trhu. Fond, jehož hlavní investiční strategií jsou pronájmy nemovitostí sloužících podnikání (zejména pak obchodních center), tak musel na ztíženou situaci reagovat. Představenstvo ve spolupráci s dozorčí radou Fondu po celý rok 2020 pečlivě monitorovalo a průběžně vyhodnocovalo vývoj vládních opatření a jejich dopady na činnost Fondu i jeho dceřiných společností. Velký důraz byl kladen i na monitoring státní podpory postižených podnikatelských subjektů.  Ačkoliv sektor obchodních center je logicky pandemií COVID-19 a aplikací krizových opatření zasažen mnohem vážněji než např. oblast bytových projektů, zvolená struktura nájemců se ukázala jako výhodná, neboť majoritní segment nájemců podnikajících v oblasti potravin, drogerie, lékáren, květinářství a DIY prodejen (více než 85 % nájemců) nebyl pandemií fatálně zasažen a zůstala tak zachována schopnost těchto nájemců hradit nájemné a náklady s ním spojené. U nájemců, kteří museli a musí mít provozovny v souladu s nařízenými restrikcemi uzavřeny, se Fond snaží podpořit ekonomickou stabilitu nájemců vstřícností při vyřizování žádostí o slevy na platbách a poskytováním maximální možné součinnosti při získávání státem poskytovaných kompenzací. 

V průběhu roku 2020 se potvrdil i předpoklad, že u nemovitostí Fondu a jeho dceřiných společností nedojde k žádnému výraznému odlivu nájemců a po uvolnění restrikcí by měla být výkonnost nájemců rychle obnovena.

Risk manažer Fondu provedl v druhé polovině roku 2020 zátěžový test „Výpadek příjmů Fondu v návaznosti na pandemii COVID-19 a dopad na jeho likviditu“, který potvrdil, že potencionální dopady COVID-19 na aktivity a podnikání Fondu a jeho dceřiných společností nemají významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku.

Pro ochranu zaměstnanců Fond přijal i další systémová opatření, např. většina osobních jednání byla nahrazena prostřednictvím videokonferencí, pracoviště bylo vybaveno dezinfekčními prostředky, zaměstnancům jsou k dispozici roušky a respirátory a aktuálně i antigenní testy.

Je zřejmé, že s probíhající pandemií COVID-19 a jejími důsledky se bude celosvětová ekonomika potýkat i v dalších letech a je velmi obtížné odhadovat další vývoj, nicméně nyní je možné konstatovat, že Fondu se dosud dařilo reagovat na krizovou situaci efektivně, a tedy nedošlo k vážným škodám na jeho investicích.

Právní předpisy

Fond jako akciová společnost, administrátor a emitent kótovaných cenných papírů svědomitě při své činnosti dodržuje veškeré platné a použitelné právní předpisy České republiky, EU i mezinárodní smlouvy, které Česká republika ratifikovala. Hlavní legislativní základnu pro činnost Fondu představují zejména: daňové předpisy, zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, zákon č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nařízení EU č. 2016/679, obecné nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR), nařízení EU č. 596/2014, o zneužívání trhu.

REGULAČNÍ PROSTŘEDÍ

Makroekonomický vývoj 2020[1]

Prostředí, v němž Fond působil v roce 2020, bylo prostředím hospodářského poklesu rozsáhle ovlivněného pandemickou situací způsobenou šířením onemocnění COVID-19 a jeho mutací[2]. Tato krize je odlišná od finanční krize let 2007 až 2009, a to jak svými příčinami (kombinací vlivu cyklického vývoje ekonomiky a přijímaných pandemických opatření na celostátní úrovni úzce více či méně propojených národních ekonomik), tak rozdílným postižením jednotlivých sektorů ekonomiky (jednotlivé sektory nebyly postiženy shodně, pravděpodobně nejvíce byl postižen sektor služeb). Veškeré ztráty jednotlivých národních ekonomik byly dále negativně ovlivňovány vysokou integrací ekonomik, propojením světových trhů. Makroekonomický vývoj v ČR, kterým započal rok 2020, byl determinován tendencí zpomalujícího se hospodářského růstu v roce 2019. Rozvinutím pandemie onemocnění COVID-19 od konce 1. čtvrtletí 2020 pak vznikl komplex faktorů, ekonomických i mimoekonomických, který markantně zasáhl do již tak klesající výkonnosti hospodářství ČR (a obdobně i ostatních evropských zemí). Fungování ekonomik v roce 2020 bylo ve vysoké míře ovlivněno státními zásahy. Posílení angažovanosti státu, které se promítalo jak v opatřeních k zastavení pandemie, tak v narovnávání následků s pandemií spojených, však obecně generuje tlak na státní dluh.  Situace tak byla komplikována tím, že v minulých letech sice došlo v mnoha evropských státech k implementaci řady opatření ke snížení dluhu (a vedlo to k většímu či menšímu zpomalení hospodářského růstu), přesto došlo u eurozóny jako celku pouze k nepatrnému poklesu zadlužení. Krize spojená s pandemií onemocnění COVID-19 zasáhla regenerující se ekonomiky nečekaně a příliš brzy po krizi předcházející. Kumulované působení faktorů cyklického vývoje ekonomiky a opatření přijímaných k zamezení rozšíření pandemie COVID-19 tak na národní i mezinárodní úrovni způsobilo zastavení a poté absolutní pokles (v závislosti na předchozím zatížení hospodářského vývoje konkrétní země pokles větší či menší).

Po paralýze části ekonomiky ve 2. čtvrtletí došlo v ČR ve 3. čtvrtletí k relativnímu ekonomickému oživení. Zdrojem takového oživení však bylo v podstatě pouze to, že byly uvolněny restrikce, jež zásadním způsobem vedly ve 2. čtvrtletí k rekordnímu propadu (meziročně -11 %). Byť ve 3. čtvrtletí činil nárůst 6,9 %, výpadek do konce roku se nepodařilo dohnat. Pokles byl ovlivněn zejména propadem spotřebních výdajů domácností a investičních výdajů, ale i propadem zahraniční poptávky v 1. polovině 2020. Růst zaznamenaly výdaje vládních institucí. K oživení pomohl relativně rychlý „náběh“ zahraničních zakázek i slabší kurz koruny. Navzdory tomu ani zářijová úroveň produkce stále plně nedosahovala maxima před vypuknutím pandemie. V 1. pololetí působila ve směru poklesu průmyslu nejvíce výroba motorových vozidel, ve 3. čtvrtletí kovovýroba a strojírenství. Ve 2. čtvrtletí došlo k nejhlubšímu propadu průmyslu od roku 2000 (o 23,6 %). Ve 3. čtvrtletí pokles zmírnil na 3,6 %. Mezi hlavní bariéry růstu patřila nedostatečná poptávka a nižší využití výrobních kapacit ve většině oborů setrvávající stále pod dlouhodobým průměrem (mimo výrobu motorových vozidel). Meziroční pokles průmyslové výroby v prvních třech čtvrtletích byl v ČR obdobný jako v dalších zemích EU (včetně Německa). Tržby ve vybraných službách v důsledku vládních restriktivních opatření citelně klesly, teprve v létě 2020 se

maloobchodní tržby vrátily fakticky na úroveň začátku roku. Za první tři čtvrtletí došlo k meziročnímu poklesu tržeb ve službách -12,1 % (větší než dosud rekordní útlum za stejné období roku 2009), přičemž nejhlubší propad zaznamenalo ubytování a stravování (meziročně -33,5 %), letecká doprava (–68,5 %).  Spotřeba domácností byla tlumena nižší spotřebitelskou důvěrou, nízkým růstem objemu vyplacených mezd i zvyšujícími se obavami domácností z růstu cen a nezaměstnanosti. Pokračoval růst cenové hladiny. Celková míra inflace za 2020 byla 3,2 %. Zvyšovala se cenová úroveň spotřebních i investičních statků. Klíčovou roli ve zvýšení spotřebitelských cen, jež se meziročně zvýšily o 3,3 %, měly alkoholické nápoje a tabák (+10,3 %), potraviny a nealkoholické nápoje (+4,0 %), bydlení, včetně vody, energie a paliv (+2,7 %). Na druhou stranu ovlivňoval ekonomiku meziroční propad cen ropy.

Bilance zahraničního obchodu se ve 3. čtvrtletí vyvíjela pozitivně, přesto se celková hodnota vývozu zboží v 1. až 3. čtvrtletí 2020 snížila oproti stejnému období 2019 o 9,5 % (největší propad od krizového roku 2009). Oživení se však týkalo výhradně obchodu se zbožím, u služeb k oživení nedošlo. Zejména vzhledem k mezičtvrtletnímu poklesu dovozu dosáhla bilance obchodu se zbožím a službami ve 3. čtvrtletí rekordního přebytku 126,6 mld. Kč, (meziroční zvýšení o 36,7 mld. Kč). Jarní ztráty se ve 3. čtvrtletí dařilo snižovat zejména vývozcům motorových vozidel. Meziročně vzrostl export počítačů, elektronických a optických přístrojů nebo potravinářských výrobků. Na zlepšení bilance měl velký podíl i propad hodnoty dovozu ropy a zemního plynu.[3]

Celková zaměstnanost činila ve 4. čtvrtletí 74,3 %. Míra zaměstnanosti mužů: 81,3 %, žen: 67 %. Míra zaměstnanosti osob ve věku 15–29 let: 43,3 %, 30–49 let: 86,5 % a 50–64 let: 77,3 %. Vývoj zaměstnanosti byl v jednotlivých odvětvích velmi různorodý. K největšímu poklesu došlo v průmyslu a v odvětvích s vazbou na cestovní ruch. Nezaměstnanost (i díky vládním stabilizačním programům – Antivirus, ošetřovné), zaznamenala v ČR mírnější růst než v jiných zemích EU. Na konci 4. čtvrtletí byla míra nezaměstnanosti 3,51 %, přičemž je výraznější odlišnost z hlediska mužů a žen (regionálně nejvyšší hodnota v kraji Karlovarském a Ústeckém, nejnižší v Pardubickém a Zlínském kraji). Z roku 2019 pak pokračovala tendence, kdy velká část lidí, kteří opustili pracovní trh, posílila řady ekonomicky neaktivních osob (při disproporci z hlediska věku: ženy – zejména v kategorii do 29 let, muži – zejména v kategorii nad 60 let a starší). Počet uchazečů o práci registrovaných na úřadech práce v ČR vztažený k celkové populaci ve věku 15-64 let vzrostl v červnu 2020 na 3,7 %, tato hodnota byla registrována i na konci října. Pokud jde o srovnání v rámci EU nacházela se míra nezaměstnanosti mužů i žen v ČR v pásmu nejnižších hodnot (nejvyšší hodnoty: Španělsko - 14,6 %, muži, resp. Řecko 20,2 %, ženy). V celé EU byli silněji zasaženi nejmladší pracovníci. Průměrná hrubá nominální měsíční mzda v ČR se ve 3. čtvrtletí meziročně se zvýšila o 5,1 % (35 402 Kč), nárůst průměrné reálné mzdy pak činil v důsledku růstu spotřebitelských cen pouze            1,7 %.

V oblasti měnově politických úrokových sazeb zareagovala ČNB v 1. pololetí 2020 na hrozící rizika trojím snížením úrokových sazeb a dalšími kroky zaměřenými na zachování finanční stability. Úrokové sazby pak nebyly od května 2020 měněny a zůstaly až do konce 2020 na hodnotách: 2T repo sazba 0,25 %, diskontní sazba 0,05 % a lombardní sazba 1,00 %. Tříměsíční sazba PRIBOR dosáhla k 31. 12. 2020 výše 0,36 % p. a. Specifická situace srazila dynamiku spotřebních úvěrů, a to i přesto, že se jejich úročení dále snižovalo. Poměrně nedotčen zůstal růst objemu úvěrů na bydlení. Kurz CZK/EUR vzrostl na konci března 2020 nad hodnotu 27, od konce května s přechodným výkyvem klesal na hodnoty těsně nad 26 (na konci srpna), přičemž od září do poloviny listopadu opět rostl k hodnotám nad 27 Kč za EUR. K datu 31.12.2020 byl kurz CZK/EUR 26,245.

Státní rozpočet zaznamenal za první tři čtvrtletí historický deficit 252,7 mld. Kč (deficit za rok 2020 dosáhl nakonec hodnoty 367,4 mld. Kč). Více než polovina z této částky souvisela s opatřeními přijatými na podporu občanů a firem v souvislosti s pandemií COVID-19, která měla dopad na příjmovou i výdajovou stranu státního rozpočtu (v prvních třech čtvrtletích meziroční pokles příjmů státního rozpočtu o 4,1 %, nárůst výdajů o 16,6 %. Uplatnění státního intervencionismu bylo mimo jiné provázeno zavedením možnosti odložení platebních povinností u podnikajících osob (fyzických i právnických). Při posuzování budoucích ekonomických výhledů však ale dochází k situaci, kdy z dostupných

dat zatím není jasné, k jak velkému úpadku firem bude v následujícím období docházet a jak na tom ve skutečnosti jednotlivé ekonomické subjekty jsou.

První údaje ČSÚ k 31. 12. 2020 uvádějí, že HDP klesl v ČR k 31. 12. 2020 o -5,6 %.[4] Podle prognózy ČNB by měl vést hospodářský růst obnovený v letech 2021 a 2022 k návratu domácí ekonomické aktivity na úroveň před pandemií.[5] ČNB předpokládá, že kurz koruny bude postupně posilovat a do konce 2022 zpevní pod 25 CZK/EUR. Pokud jde o tržní úrokové sazby, předpokládá ČNB jejich postupný nárůst zhruba od poloviny 2021. Nejistoty a rizika jmenované v prognóze následně označila Bankovní rada ČNB jako výrazné a vychýlené ve směru pomalejšího odeznívání pandemie, než se dosud očekávalo. Za hlavní riziko byly označeny delší uzavírky doma i v zahraničí a z toho plynoucí zhoršení finanční situace a sentimentu firem i domácností, které by vedlo k déletrvajícímu cyklickému útlumu ekonomiky.

INVESTIČNÍ CÍL A POLITIKA

POPIS INVESTIČního CÍLe A POLITIKY, KTERÝMI SE FOND ŘÍDÍ PŘI INVESTOVÁNÍ

Níže uvedené informace jsou výběrem nejdůležitějších skutečností, další informace jsou uvedeny ve zveřejněných dokumentech Fondu, zejména v jeho Statutu. 

Cílem Fondu je dosahovat stabilní zisk cestou investování do nemovitých věcí, které pronajímá. Nemovitosti Fond nabývá nákupem nebo vlastní developerskou činností. Vedlejším cílem je dosahovat zisku nákupem a následným prodejem nemovitostí.

Těchto cílů dosahuje Fond politikou investování do následujících aktiv (přičemž dodržuje dále uvedená omezení a limity):

1)          Nemovitost a případně movité věcí s nemovitostí související.

Fond může investovat mimo jiné do výstavby retailových obchodních kapacit, rezidenčních projektů, administrativních budov a center, hotelových komplexů a jiných rekreačních objektů, logistických parků a multifunkčních center, která bude zajišťována třetími osobami, které k těmto činnostem mají příslušná oprávnění.

Fond může dále investovat do nákupu vhodných pozemků určených pro vlastní developerskou činnost či pro pozdější prodej. Fond může investovat i do zemědělské půdy.

Jedním z hlavních kritérií Fondu při výběru vhodných nemovitostí je poloha nabývaných nemovitostí a předpoklad pozitivního cenového vývoje ve střednědobém horizontu.

Nemovitosti zatížené zástavním právem, služebností, resp. užívacími právy třetích osob mohou být nabývány do majetku Fondu jen při zachování ekonomické výhodnosti takové operace (tedy např. je-li cena pořízení odpovídající existenci konkrétního věcného práva, resp. nemovitost dlouhodobě generuje odpovídající nájemné apod.). Obdobně v případě nemovitosti, která již je součástí majetku Fondu, je možné její zatížení právy třetích osob pouze při zachování shora uvedených pravidel. Práva třetích osob však mohou vznikat i ze zákona, rozhodnutím soudu či správního orgánu, event. v rámci územního rozhodnutí, resp. stavebního povolení ke konkrétnímu investičnímu projektu.

Zřízení zástavního práva, služebnosti či předkupního práva k nemovitostem v majetku Fondu nebo nabytí nemovitosti zatížené zástavním právem nebo služebností je možné pouze s předchozím souhlasem představenstva Fondu a ve stanovených případech po vyjádření Depozitáře. Pokud představenstvo v rozhodnutí nestanoví jinak, platí, že se souhlasem s realizací projektu výstavby je udělen i souhlas ke zřízení

věcných břemen a služebností nezbytných k řádné realizaci a provozu schváleného projektu (jde zejména o služebnosti inženýrských sítí, vjezdu, jízdy, vstupu a chůze apod.).

2)          Účasti na společnostech, jejichž předmětem činnosti je převážně nabývání nemovitostí, správa nemovitostí a úplatný převod vlastnického práva k nemovitostem, a to za účelem dosažení zisku (tzv. "nemovitostní společnosti"), včetně případného převzetí jmění těchto společností.

Tato účast Fondu může přesahovat 90% podíl na základním kapitálu nemovitostní společnosti. Za předpokladu, že v majetku Fondu bude účast v takovéto nemovitostní společnosti představující alespoň 90% podíl na základním kapitálu, pak na základě rozhodnutí valné hromady Fondu může dojít k jejímu zrušení a k převodu jmění do majetku Fondu.

3)          Vklady v bankách nebo zahraničních bankách

4)          Dluhové cenné papíry

5)          Tuzemské akcie, zatímní listy a poukázky na akcie

6)          Zahraniční akcie

7)          Cenné papíry fondů kolektivního investování

8)          Nástroje peněžního trhu

9)          Pohledávky

Fond zejména:

a)          nabývá vymezená aktiva do majetku Fondu (ať již koupí nebo výstavbou). V případě výstavby budou finanční prostředky Fondu uvolňovány v souladu s příslušnými ustanoveními smlouvy o výstavbě postupně dle skutečně provedených prací;

b)          zcizuje a pronajímá vymezená aktiva;

c)          rozděluje budovy na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy podle přísl. zákona;

d)          zcizuje a pronajímá jednotky vzniklé na základě prohlášení vlastníka budovy podle přísl. zákona;

e)           nabývá nemovitostní společnosti a následně přebírá jejich jmění do rozvahy Fondu;

f)          nabývá nemovitosti do majetku Fondu za účelem jejich zhodnocení, dalšího prodeje a pronájmu;

v souvislosti s uvedenými činnostmi může Fond uzavírat k budovám, jednotkám, rozestavěným budovám a rozestavěným jednotkám zástavní smlouvy k zajištění úvěrů budoucích kupujících na financování koupě těchto budov a jednotek podle kupních smluv nebo smluv o budoucích kupních smlouvách s Fondem. Statut Fondu nedovoluje vznik rozporu mezi cíli a investičními politikami Fondu.

Na základě rozhodnutí představenstva může Fond požádat o souhlas všech akcionářů se zamýšlenou transakcí z majetku Fondu. Souhlas všech akcionářů se zamýšlenou transakcí musí být udělen v písemné podobě minimálně ve dvou provedeních adresovaných Fondu a Depozitáři Fondu.

V případě porušení investičních omezení Fond informuje písemně bez zbytečného prodlení všechny akcionáře Fondu o přijatých opatřeních.

LIMITY PŮJČEK NEBO ZADLUŽENÍ FONDU

Fond může uzavírat smlouvy o přijetí nebo poskytnutí úvěru nebo zápůjčky se splatností nejdéle 180 měsíců.

Objem poskytnutých úvěrů a zápůjček nesmí překročit 50 % hodnoty aktiv Fondu. Maximální výše úvěru či zápůjčky jednomu dlužníkovi nesmí překročit 25 % hodnoty aktiv Fondu a musí být 100% zajištěny nemovitostmi nebo likvidními aktivy, za která se pokládají aktiva uvedená v čl. 2.1 Statutu. Toto zajištění není nutné, pokud je úvěr nebo zápůjčka poskytnuta právnické osobě, kterou vlastní ze 100% Fond.

Objem přijatých úvěrů a zápůjček nesmí překročit 100 % hodnoty aktiv Fondu.

V případě, že nabytí či výstavba nemovitostí pořizovaných do majetku Fondu je financována Fondem s využitím úvěru či zápůjčky, může Fond nakládat s peněžními prostředky získanými z úvěru či zápůjčky pouze po vyjádření Depozitáře dle depozitářské smlouvy. Za účelem získání vyjádření Depozitáře je Fond povinen zajistit předložení veškerých informací a dokumentů, zejm. těch týkajících se splnění účelovosti čerpání peněžních prostředků získaných z úvěru či zápůjčky Depozitáři, jakož i zajistit Depozitáři přehled o pohybech těchto peněžních prostředků.

Fond nevyužívá pákový efekt s výjimkou přijetí úvěru nebo zápůjčky peněžních prostředků.

Při přijetí úvěru nebo zápůjčky Fond zohlední zejména:

·investiční strategii Fondu

·míru expozice Fondu, jakož i jinou ekonomickou vazbu na osoby, které by mohly být zdrojem systémového rizika pro řádné fungování finančního trhu v České republice

·míru zajištění při využívání pákového efektu

·poměr majetku a dluhů Fondu

·charakter, rozsah a složitost svých činností.

Fond neposkytuje investiční nástroje jako zajištění při pákových obchodech na finančním trhu.

Při výpočtu pákového efektu Fondu se celková expozice Fondu stanoví metodou hrubé hodnoty aktiv dle čl. 7 a závazkovou metodou podle čl. 8 Nařízení Komise v přenesené pravomoci EU č.231/2013.

Výpočet expozice Fondu vztahující se k přijetí úvěru nebo na účet Fondu se provádí jednou za 6 měsíců a vždy při přijetí nového úvěru či zápůjčky. Tato expozice nesmí překročit 200 % fondového kapitálu Fondu; je-li překročena, upraví se pozice Fondu ve vztahu k přijetí úvěru nebo zápůjčky bez zbytečného odkladu tak, aby tato expozice vyhovovala limitu.

Mírou použití pákového efektu se rozumí číselný údaj vypočtený jako podíl expozice Fondu vůči riziku a fondového kapitálu (fondovým kapitálem se rozumí pro účely stanovení míry použití pákového efektu hodnota majetku Fondu snížená o hodnotu jeho dluhů), přičemž maximální limit pro míru využití pákového efektu činí 2.

Fond nebude využívat úvěry a zápůjčky za účelem nákupu následujících věcí:

·dluhové cenné papíry,

·tuzemské akcie, zatímní listy a poukázky na akcie a podíly na společnostech, s výjimkou akcií či podílů v nemovitostních společnostech,

·zahraniční akcie,

·cenné papíry fondů kolektivního investování,

·nástroje peněžního trhu.

Při schvalování výše přijetí úvěrů a zápůjček se postupuje v souladu s příslušnými ustanoveními Statutu.

Techniky ve smyslu nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování, ve znění pozdějších předpisů, tj. repo obchody ani deriváty, nejsou užívány.

Toto omezení se netýká používání zajišťovacích nástrojů (např. úvěrových a měnových) nezbytných k zajištění činnosti Fondu. V jejich případě není stanoven žádný limit pro expozici.

Fond nemůže půjčovat, resp. používat pro repo operace cenné papíry, které má ve svém majetku.

Fond nepoužívá investiční nástroje ve svém majetku jako zajištění s výjimkou zajištění úvěru nebo zápůjčky, které jsou použity k nabytí podílu na základním kapitálu nemovitostní společnosti.

INVESTIČNÍ OMEZENÍ

Investování Fondu je předmětem následujících investičních omezení:

a)          Hodnota jedné investice do jedné nemovitosti (pozemku) včetně jejích součástí (tj. např. energetické sítě, oplocení, zahradní úprava), resp. hodnota podílu jedné nemovitostní společnosti může tvořit maximálně 50 % hodnoty majetku Fondu.

b)          Podíl likvidního majetku bude zpravidla nižší než 20 %; může však dosahovat i vyšších hodnot, zejména pak v období po zvýšení základního kapitálu nebo po zcizení významného aktiva z majetku Fondu. Minimální podíl likvidního majetku Fondu na celkovém majetku Fondu nepřesahující částku 100 miliónů Kč je 5 %, přesahuje-li hodnota majetku Fondu 100 miliónů Kč, činí minimální podíl likvidního majetku 1 %. Likvidní část majetku Fondu představují krátkodobé investice investuje Fond zpravidla do:

·vkladů, se kterými je možno volně nakládat nebo termínovaných vkladů se lhůtou splatnosti nejdéle 12 měsíců, pokud se jedná o vklady u banky, pobočky zahraniční banky nebo zahraniční banky, jež dodržuje pravidla obezřetnosti podle práva Evropské unie nebo pravidla, která Česká národní banka považuje za rovnocenná,

·cenných papírů vydaných fondy kolektivního investování,

·státních pokladničních poukázek a obdobných zahraničních cenných papírů,

·dluhopisů a obdobných zahraničních cenných papírů, které:

Øbyly přijaty k obchodování nebo se s nimi obchoduje na regulovaném trhu,

Øjsou obchodovány na regulovaném trhu v jiném členském státě Evropské unie, 

·poukázek České národní banky a obdobných zahraničních cenných papírů.

c)          Maximální limit investic do investičních cenných papírů nebo nástrojů peněžního trhu vydaných jedním emitentem nesmí překročit 35 % hodnoty majetku ve Fondu. Investice více než 40 % hrubých aktiv Fondu do jiného subjektu kolektivního investování tedy není možná.

d)          Maximální limit pohledávek nabytých úplatným postoupením nesmí překročit 10 % celkových aktiv fondu.

e)           Majetek Fondu nesmí být použit k poskytnutí daru, který nesouvisí s obhospodařováním majetku Fondu. Dále nesmí být použit k zajištění dluhu jiné osoby nebo k úhradě dluhu, který nesouvisí s obhospodařováním majetku Fondu. V souladu se zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, může Fond poskytnout bezúplatné plnění (dar, nepeněžité plnění, příspěvek atp.), pokud toto poskytnutí souvisí s obhospodařováním majetku Fondu. Obhospodařováním Fondu se rozumí správa majetku Fondu včetně investování na účet Fondu a řízení rizik spojených s tímto investováním.

f)          Aktiva Fondu jsou a budou umístěna pouze v České republice a v zemích Evropského hospodářského prostoru. V žádné ze zemí s výjimkou České republiky (kde může být umístěno i 100 % investic) nesmí být umístěno více jak 20 % majetku Fondu.

Fond neinvestuje přímo do fyzických komodit.

Fond neinvestuje do derivátových finančních nástrojů, nástrojů peněžního trhu ani měn jinak nežli pro účely efektivního řízení portfolia. Může je nabývat, avšak výhradně za účelem zajištění rizika, z tohoto důvodu není stanoven jejich investiční limit.

Fond v průběhu účetního období neinvestoval přímo či nepřímo do jediného podkladového aktiva či do jednoho či více subjektů kolektivního investování, které mohou dále investovat více než 20 % hrubých aktiv do dalších subjektů kolektivního investování, ani není více než 20 % hrubých aktiv Fondu vystaveno riziku bonity nebo platební schopnosti.

Fond investuje převážně do nemovitostí. K 31. 12. 2020 činily investice do nemovitostí 81,14 % portfolia Fondu. Veškeré nemovitosti byly umístěny na území ČR. Nemovitostní portfolio bylo oceněno k 31. 12. 2020 na částku 3 924 273 tisíc Kč a náklady na jeho držbu činily za období 1-12/2020 částku 38 526 tisíc Kč.

Prováděním oceňování je na základě smlouvy pověřena společnost EQUITA Consulting s.r.o., IČO 257 61 421. Společnost EQUITA Consulting s.r.o. je společností založenou dle českého práva a zapsanou do obchodního rejstříku dne 7. 5. 1999. Společnost EQUITA Consulting s.r.o. má, kromě jiného, v předmětu podnikání uvedenu činnost oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Společnost je zapsána v oddíle I.  seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost (v oboru znalecké činnosti „ekonomika“ a „stavebnictví“) vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR.

Údržbu nemovitého majetku Fondu vykonává společnost UNIMEX GROUP, a.s., se sídlem Praha 1, Václavské nám. 53, IČO: 416 93 540, zapsaná pod sp. zn. B 7982 vedenou Městským soudem v Praze. Společnost vznikla na dobu neurčitou dne 3.10.1991 a při své činnosti se řídí českými právními předpisy.

Více informací o nemovitostním portfoliu je uvedeno ve výroční zprávě v části Informace o hospodářských výsledcích, finanční situaci a podnikatelské činnosti skupiny za rok 2020 a části Individuální účetní závěrka za rok 2020.

Veškeré transakce z majetku Fondu nad 10 miliónů Kč musí být předem schváleny představenstvem Fondu, a to v souladu s pravidly pro jednání představenstva Fondu určenými Statutem.

V případě porušení investičních omezení, budou držitelé cenných papírů bez zbytečného prodlení informováni o porušení a opatřeních, přijatých k obnovení dodržování limitů uvedených ve Statutu uveřejněním příslušných opatření na internetové stránce Fondu a na informačním portálu Patria Finance.

poskytovatelé služeb pro fond

V souladu se Statutem Fondu pověřil Fond výkonem jednotlivých činností, které zahrnují obhospodařování nebo administraci, níže uvedené subjekty:

Obhospodařováním likvidního majetku pověřil Fond společnost Asset Management, a.s., člen skupiny ČSOB, jejímž právním nástupcem se stala společnost ČSOB Asset Management, a.s., investiční společnost. Odměna společnosti ČSOB Asset Management, a.s., investiční společnost za uvedenou činnost se skládá ze součtu pevné odměny (činí 0,10 % p. a. z hodnoty obhospodařovaného majetku) a výnosové odměny (činí 4 % z hodnoty obhospodařovaného majetku), přičemž do základu pro výpočet pevné odměny se nezapočítá objem majetku investovaný prostřednictvím fondů skupiny ČSOB/KBC. V roce 2020 nedostala společnost žádnou odměnu, protože nedošlo k realizaci žádných obchodů ani nebyl obhospodařován jakýkoli majetek Fondu.

Činnost vnitřního auditora pro Fond vykonává společnost KPMG Česká republika, s.r.o. Roční odměna společnosti KPMG Česká republika, s.r.o. za uvedenou činnost činila částku 290 tisíc Kč bez DPH.

Správu informačních systémů a zajištění služeb ICT pro Fond vykonává společnost UNIMEX GROUP, a.s. Odměna společnosti UNIMEX GROUP, a.s., za správu informačního systému činila 36 tisíc Kč bez DPH a za zajištění služeb                    ICT 207 tisíc Kč bez DPH ročně.

Údržbu nemovitého majetku Fondu vykonává společnost UNIMEX GROUP, a.s. Výše odměny je závislá na počtu svěřených nemovitostí, za rok 2020 odměna činila 2 460 tisíc Kč bez DPH.

Oceňováním majetku a dluhů Fondu k 31. 12. 2019 byla pověřena společnost EURO-Trend s.r.o. Práce proběhly v roce 2020, výše vyplacené odměny byla 250 tisíc Kč bez DPH.

Výše uvedeným poskytovatelům služeb v roce 2020 byla poskytnuta celková odměna 3 243 tisíc Kč bez DPH.

Oceňováním majetku a dluhů Fondu k 31. 12. 2020 byla pověřena společnost EQUITA Consulting s.r.o., sjednaná smluvní odměna 796 tisíc Kč bez DPH byla vyplacena po provedení prací, tj. v roce 2021.

Žádný z poskytovatelů služeb nepřijímá prospěch od třetích stran za poskytování jakýchkoli služeb Fondu. Fondu není znám žádný důležitý možný či skutečný střet zájmů mezi povinnostmi výše uvedených poskytovatelů služeb k Fondu a povinnostmi ke třetím osobám či jinými zájmy.

investiční manažer/poradci

Obhospodařováním likvidního majetku pověřil Fond společnost Asset Management, a.s., člena skupiny ČSOB, jejímž právním nástupcem se stala společnost ČSOB Asset Management, a.s., investiční společnost, IČO 256 77 888, se sídlem Praha 5, Radlická 333/150, PSČ 150 57, zapsaná v obchodním rejstříku pod sp. zn. B 5446 vedenou Městským soudem v Praze (tel. kontakt je +420 224 116 702). ČSOB Asset Management, a.s., investiční společnost, je investiční společností založenou 3. 7. 1998 podle českého práva na dobu neurčitou. Společnost provozuje svoji činnost na základě povolení ČNB a podléhá jejímu dohledu.

ČSOB Asset Management, a.s., investiční společnost (dále jen „ČSOB AM“) má základní kapitál činí 499 mil. Kč. Z posledních zveřejněných informací (výroční zpráva za rok 2019) vyplývá, že společnost měla do 13. 2. 2019 dva akcionáře, KBC Asset Management Participations, SA, se sídlem rue du Fort Wallis 4, L- 2714 Lucemburk, Lucembursko, zapsanou v Obchodním rejstříku Lucemburk pod reg. č. B 73076 (dále jen „KBC Participations“) s podílem na základním kapitálu a hlasovacích právech Společnosti ve výši 59,92% a Československou obchodní banku, a. s., se sídlem Radlická 333/150, 150 57 Praha 5, IČO: 00001350, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B XXXVI, vložka 46 (dále jen „ČSOB“) s podílem na základním kapitálu a hlasovacích právech Společnosti ve výši 40,08%. Jediným akcionářem KBC Participations je společnost KBC Asset Management NV, se sídlem Havenlaan 2, B–1080 Brusel, Belgické království. Jediným akcionářem ČSOB je společnost KBC Bank NV, se sídlem Havenlaan 2, B–1080 Brusel, Belgické království. KBC Asset Management NV je dále vlastněna společností KBC Bank NV a společností KBC Group NV, se sídlem Havenlaan 2, B–1080 Brusel, Belgické království. Všechny akcie společnosti KBC Bank NV jsou pak drženy (přímo nebo nepřímo) společností KBC Group NV (právnická osoba). Akcie společnosti KBC Group NV (právnická osoba) jsou obchodovány na burze Euronext v Bruselu. Žádný z akcionářů nemá vyšší podíl než 20 %. Dne 13. 2. 2019 došlo k převodu akcií Společnosti. Stávající akcionáři, společnost Československá obchodní banka, a.s., se sídlem Radlická 333/150, Praha 5 – Radlice, IČO 000 01 350 a společnost KBC Asset Management Participations SA, se sídlem 4 Rue du Fort Wallis, L-2714 Luxembourg, Grand Duchy of Luxembourg, reg.č. B73076, převedli své podíly ve společnosti na společnost KBC Asset Management NV, se sídlem Havenlaan 2, 1080 SintJans-Molenbeek, Brussels, Belgie, reg.č.. BE 0469.444.267. V důsledku tohoto převodu se 13.2.2019 společnost KBC Asset Management NV stala jediným akcionářem Společnosti. Společnost je součástí konsolidačního celku KBC Group NV.

ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI SPOLEČNOSTI A STAV JEJÍHO MAJETKU ZA ROK 2020

Vážené dámy, vážení pánové, vážení akcionáři,

představenstvo společnosti UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a.s. (dále jen „Fond“) Vám předkládá zprávu představenstva za rok 2020. Představenstvo se v roce 2020 sešlo celkem na 23 jednáních. 

Při ohlédnutí se zpět na rok 2020 konstatuji, že se jednalo o nejnáročnější rok v činnosti Fondu, neboť byl značně poznamenán pandemií koronaviru SARS CoV-2 (dále jen „COVID-19“). V rámci vládních opatření přijímaných k potlačení pandemie bylo po významnou část roku 2020 omezeno či dokonce zcela paralyzováno podnikání v některých segmentech trhu. Fond, jehož hlavní investiční strategií jsou pronájmy nemovitostí sloužících podnikání (zejména pak obchodních center), tak musel na ztíženou situaci reagovat.  Ačkoliv sektor obchodních center je logicky pandemií COVID-19 a aplikací krizových opatření zasažen mnohem vážněji než např. oblast bytových projektů, zvolená struktura nájemců se ukázala jako výhodná, neboť majoritní segment nájemců podnikajících v oblasti potravin, drogerie, lékáren, květinářství a DIY prodejen (více než 85 % nájemců) nebyl pandemií fatálně zasažen a zůstala tak zachována schopnost těchto nájemců hradit nájemné a náklady s ním spojené. U nájemců, kteří museli a musí mít provozovny v souladu s nařízenými restrikcemi uzavřeny, se Fond snaží podpořit ekonomickou stabilitu nájemců vstřícností při vyřizování žádostí o slevy na platbách a poskytováním maximální možné součinnosti při získávání státem poskytovaných kompenzací.  V průběhu roku 2020 se potvrdil i předpoklad, že u nemovitostí Fondu a jeho dceřiných společností nedojde k žádnému výraznému odlivu nájemců a po uvolnění restrikcí by měla být výkonnost nájemců rychle obnovena.

Lze proto konstatovat, že činnost Fondu byla i v roce 2020 úspěšná a dařilo se plnit zásadní většinu cílů, které pro období roku 2020 představenstvo stanovilo.

V roce 2020 Fond pokračoval v doprodeji nebytových jednotek v bytovém domu B1 v projektu „Rodinné bydlení Jahodnice“ (v k.ú. Hostavice, Praha), k 31. 12. 2020 nebylo v projektu prodáno pouze 5 parkovacích stání a 7 sklepů. Doprodej těchto nemovitostí se předpokládá v roce 2021. V dalších částech projektu byly dobudovány veškeré komunikace a sítě, částečně byly i zkolaudovány. Ačkoliv do konce roku 2019 byly získány potřebné podklady a vyjádření, nutné k podání žádosti o kolaudaci druhé a poslední části těchto komunikací a sítí, bylo třeba dořešit budoucí smluvní vztahy se správcem a provozovatelem vodovodního řadu a budoucí převod do vlastnictví hl. m. Prahy.  Aktuálně jsou smluvní vztahy dořešeny a pokračují kroky směřující ke kolaudaci zbývajících komunikací a sítí.  Souběžně s kroky směřujícími ke kolaudaci, probíhá v lokalitě i prodej pozemků pro výstavbu rodinných domů.  Od zahájení prodeje pozemků bylo ke konci roku 2020 prodáno 81 pozemků z celkového počtu 151 pozemků, prodej dalších pozemků je před uzavřením.

Po sloučení Fondu se společností UNISTAV International, a.s. v roce 2018 převzal Fond, jako nástupnická společnost, úvěr poskytnutý společnosti UNISTAV International, a.s. Českou spořitelnou a.s. Stav úvěru ke konci roku 2020 činil 56 547 tisíc Kč, splátka úroků z této částky činila částku 97 tisíc Kč za rok. 

Dne 22. 7. 2020 byla zkolaudována maloobchodní prodejna TRAVEL FREE v k.ú. Mikulov na Moravě. Již v roce 2019 byla uzavřena nájemní smlouva a objekt byl předán nájemci, a to na základě povolení ke zkušebnímu provozu. Po dokončení demolice původního objektu v březnu 2020 Fond dokoupil zbývající pozemky p. č. 7879, 7894 a 8375 a dobudoval parkoviště. Společnost TRAVEL FREE, s.r.o. je bohužel jedním z nájemců, který byl pandemií značně zasažen.

Nemovitý majetek Fondu se v roce 2020 skládal z následujících nemovitostí: obchodní centrum Zlín, obchodní centrum České Budějovice, obchodní centrum Pardubice, obchodní centrum Roztyly, obchodní centrum Česká Lípa I., obchodní centrum Česká Lípa II, obchodní centrum Hodonín, obchodní centrum Brno, obchodní centrum ve Starém Městě u Uherského Hradiště, obchodní centrum Jihlava, obchodní centrum Valašské Meziříčí, obchodní centrum Svitavy, obchodní centrum Chomutov a maloobchodní prodejna Mikulov.

Výše uvedené nemovitosti jsou v provozu a jsou zcela nebo z podstatné části pronajaty, nájemné tak vytváří hlavní část příjmů Fondu. Představenstvo konstatuje, že se Fondu dlouhodobě daří vyhledávat seriózní nájemce, nedochází k problémům s platební morálkou a nájemní vztahy na dobu určitou jsou ve většině případů prodlužovány. Výše uvedené je obzvláště cenné v době pandemie, která ve větší či menší míře komplikovala ekonomické vztahy v průběhu celého roku 2020.

Na základě jednání se stávajícím nájemcem ve Zlíně rozhodlo vedení Fondu o provedení dostavby objektu DIY o tzv. DRIVE-IN s tím, že v souvislosti s dostavbou bude provedena i celková oprava objektu, který byl uveden do provozu v roce 1999.

V souladu s plánovanými cíli a s politikou Fondu se pokračovalo i v prodeji některých pozemků jako neproduktivního majetku Fondu. V únoru 2020 byly prodány pozemky v Pardubicích.

Dále v roce 2020 pokračovaly práce na portfoliu ostatních pozemků ve vlastnictví Fondu.

V Kladně Kročehlavech byly dokončeny projekční práce k územnímu rozhodnutí a Fond již do konce roku 2019 obdržel veškerá nutná stanoviska k podání žádosti o územní rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že se nepodařilo uzavřít smlouvu o spolupráci s vlastníkem sousedního pozemku, přes který měla být řešena dopravní přístupnost, bylo nutné kompletně přepracovat dopravní řešení.  V současné době je hotová studie, která je konzultována s dotčenými orgány státní správy. Celý projekt se tak bohužel opět, a to minimálně o jeden rok, prodlužuje.

V lokalitě Plačice v Hradci Králové, Fond vlastní 266 493 m² půdy. Z této plochy je cca 46 000 m² určeno k výstavbě kruhové křižovatky pro jižní obchvat Hradce Králové, cca 69 000 m² by mělo být územním plánem vedeno jako plocha občanského vybavení, cca 12 000 m² k bytové zástavbě a cca 139 000 m² zatím zůstává nevyjmuto ze zemědělského půdního fondu. V současné době je již téměř jisté, že územní plán nebude schválen ani v roce 2021 a s největší pravděpodobností ani v roce 2022 a tak o novém územním plánu bude rozhodovat po volbách až nová politická reprezentace.  Této doby se budeme snažit využít k začlenění (resp. vrácení) 69 000 m² do nového konceptu územního plánu jako plocha občanského vybavení – komerční.  V současné době má Fond k dispozici veškeré podklady rozhodovacího procesu Statutárního města Hradec Králové a připravuje ve spolupráci s advokátní kanceláří HAVEL & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář závěrečné zdůvodnění k zařazení výše uvedené plochy do územního plánu.

Dalším bytovým projektem je projekt Brno Chrlice. Projekt předpokládá výstavbu 681 bytových jednotek rozložených do etap. V současné době stále probíhá změna územního rozhodnutí (z důvodu změny odtokových poměrů z území), záporné stanovisko městské částí Brno – Chrlice nebylo změněno (i přes osobní jednání se zastupiteli obce), a proto se zatím nepodařilo změnu územního rozhodnutí dokončit. Po průtazích způsobených postojem volených orgánů městské čtvrti Brno Chrlice bylo dne 16. 11. 2020 veřejnou vyhláškou vydáno Oznámení o zahájení řízení o změně územního rozhodnutí. V případě, že Fond bude ve svých krocích úspěšný, měla by být vydána změna územního rozhodnutí. V takovémto případě lze předpokládat, že dojde ze strany obce k odvolání. Naopak, pokud by ji stavební úřad z jakéhokoliv důvodu nevydal, odvolá se Fond.

V projektu Praha Průhonice je umístěno cca 93 000 m² pozemků. Jejich další development je mimo jiné odvislý od vyřešení dopravní situace v obci Průhonice a realizace tzv. Vestecké spojky. Nicméně, ve spolupráci se společností CARPET PRAHA, s.r.o. proběhlo výběrové řízení na dodavatele níže uvedených projekčních prací – územní studie projektu, regulační plán, modelace protihlukového valu a dokumentace pro územní rozhodnutí pro připojení zóny na infrastrukturu a získání rozhodnutí v právní moci. Tímto krokem si obě společnosti zafixují možnost developmentu rodinných domů na vlastněných pozemcích.

V projektu Tábor jsou umístěny pozemky o celkové rozloze 9 986 m². Územní plán definuje plochy jako smíšené obytné pro bydlení a občanskou vybavenost. V roce 2020 byla zastupitelstvem schválena územní studie „Vápenná strouha“ včetně změn navrhovaných vlastníky pozemků. Pozemky jsou stále určeny k budoucímu prodeji.

Krize způsobená šířením onemocnění COVID-19 a jeho mutací ukázala u některých nájemců vyšší ekonomickou odolnost (jejich provozy nelze 100% uzavřít). Proto bylo rozhodnuto pokračovat v expanzi nových projektů právě tímto směrem s tím, že výstavba či koupě obchodních center by se měla soustředit zejména na nájemce z oblasti prodeje potravin, krmiv a potřeb pro domácí zvířata, drogerie a DIY s vhodným doplněním ostatními nájemci.

V souladu s rozhodnutím představenstva získal Fond v září 2020 do svého vlastnictví akcie společnosti Galerie Tabačka a.s. Tato společnost vlastní obchodní centrum v Novém Jičíně. Jehož hlavním a největším nájemcem je potravinářský řetězec Albert (společnost Albert Česká republika, s.r.o.), který zaujímá více než 40 % pronajímatelné plochy obchodního centra a jeho podíl na výnosech z nájmů činí více než 37 %. Společnost má s tímto nájemcem uzavřenou dlouhodobou smlouvu, a to do roku 2023 se třemi pětiletými opcemi. Druhým největším nájemcem je společnost KiK Textil a Non-Food spol. s r.o., s nímž je uzavřena nájemní smlouva do roku 2027.

Dalšími nájemci jsou např. Hoffmann Czech Republic, spol. s r.o. (módní oblečení), HP TRONIC Zlín, spol. s r.o. (prodej elektroniky), ROSSMANN, spol. s r.o. (prodej drogerie), CCC Czech s.r.o. (prodej obuvi), ČESKÁ LÉKÁRNA HOLDING, a.s. (lékárna) nebo TESCOMA s.r.o. (prodej nádobí a potřeb do kuchyně). Tito nájemci si pronajímají téměř 60 % pronajímatelné plochy obchodního centra. Dosavadní výše nájmů nevybočuje z nájmů v obdobných obchodních centrech. Celková pronajímatelná plocha obchodního centra je více než 10 100 m² a po rozšíření obchodního centra ji lze zvětšit až o 7 500 m².

Účetní hospodářský výsledek společnosti Galerie Tabačka, a.s. po zdanění činil 11 346 tisíc Kč. Společnost Galerie Tabačka, a.s. měla ke dni 31. 12. 2020 na bankovním účtu finanční prostředky ve výši 7 760 tisíc Kč. Mateřská společnost UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a.s. vykazuje k 31. 12. 2020 vůči společnosti Galerie Tabačka a.s. pohledávku z titulu zápůjčky ve výši 211 851 tisících Kč. Smlouvu o zápůjčce nabyla mateřská společnost UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a.s. postoupením od původního vlastníka společnosti v souvislosti s akvizicí.

V dceřiné společnosti UG-D, a.s. v roce 2020 dále probíhal prodej a pronájem jednotek v již dokončeném projektu Kroměříž „Dolní Zahrady“. K 31. 12. 2020 v majetku společnosti zůstává 9 bytových jednotek a 22 parkovacích stání. Celková hodnota neprodaných nemovitostí v pořizovací hodnotě byla 14 672 tisíc Kč. Společnost UG-D, a.s. v prvním čtvrtletí roku 2020 kompletně splatila půjčku poskytnutou společností UNIMEX GROUP, a.s. Stav finančních prostředků na bankovním účtu k 31. 12. 2020 činil 17 449 tisíc Kč. Účetní hospodářský výsledek společnosti UG-D, a.s. po zdanění činil 7 063 tisíc Kč.

Společnost UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a.s. v roce 2020 vykázala hospodářský výsledek po zdanění ve výši 149 166 tisíc Kč. Stav finančních prostředků na bankovních účtech Společnosti k 31. 12. 2020 činil 324 800 tisíc Kč. Závazek společnosti z titulu postoupené smlouvy o zápůjčce v souvislosti s akvizicí akciového podílu ve společnosti Galerie Tabačka a.s. byl k 31. 12. 2020 vykázán ve výši 162 138 tisíc Kč.

Volné prostředky na bankovních účtech budou sloužit k realizaci již zahájených projektů a k rozšíření portfolia.

Pro rok 2021 stanovuje představenstvo tyto postupné cíle:

·pokračovat v prodeji pozemků pro řadové rodinné domy v projektu „Rodinné bydlení Jahodnice“,

·v projektu „Rodinné bydlení Jahodnice“ dokončit kroky nezbytné ke kolaudaci další části komunikací a inženýrských sítí,

·v projektu „Rodinné bydlení Jahodnice“ pokračovat v hledání vhodného zájemce pro odkup pozemků na bytové domy A1, A2 a A3,

·v projektu „Kladno – Kročehlavy“ pokračovat v projektových pracích na vyřešení dopravního napojení mimo sousední pozemky,

·sledovat vývoj u pozemků, které byly vyjmuty ze zemědělského půdního fondu v Plačicích, Hradci Králové a sledovat vývoj konceptu územního plánu Hradce Králové a pokračovat ve snaže o začlenění (vrácení) předmětných pozemků do konceptu územního plánu,

·sledovat průběh vydání změny územního rozhodnutí a reagovat na konání stavebního úřadu v Brně Chrlicích, v případě vydání změny územního rozhodnutí zahájit práce na stavebním povolení pro komunikace a sítě a hledat vhodného developera, který by měl o realizaci projektu zájem

·pokračovat v prodeji jednotek v projektu Kroměříž „Dolní zahrady“ v dceřiné společnosti UG-D, a.s.

·pokračovat v průzkumu a vyhledávání vhodných příležitostí k rozšíření portfolia nemovitostí nákupem tak, jak jsou popsány v odstavci nové projekty, kdy by se výstavba či koupě obchodních center měla soustředit právě na nájemce potravinářského typu, prodejce krmiv a potřeb pro domácí zvířata, drogerie, DIY a v menší míře doplněné ostatními nájemci.

Přesto, že je zřejmé, že ještě minimálně v první polovině roku 2021 bude situace zásadně ovlivňována pandemií a opatřeními přijímanými k jejímu zastavení, konstatuje představenstvo, že tyto dopady nemají významný vliv na předpoklad neomezené doby trvání podniku ani by neměly vést k razantnímu zhoršení ekonomické kondice Fondu.

SPRÁVA SPOLEČNOSTI

(samostatná část výroční zprávy podle § 118 odst. 4 písm. b), c), d), e), f), g), h), i), j), l) a odst. 5 písm. a) až k) zákona č. 256/2014 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, v platném znění)

AKCIE, AKCIONÁŘI A DIVIDENDOVÁ POLITIKA

AKCIE A PRÁVA SPOJENÁ S AKCIEMI

Akcie Společnosti jsou neomezeně převoditelné a mohou je nabývat pouze kvalifikovaní investoři splňující podmínky      § 272 zákona číslo 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech ve znění pozdějších předpisů. Podle Statutu Fondu každý akcionář Fondu musí učinit prohlášení o tom, že si je vědom rizik spojených s investováním do fondu kvalifikovaných investorů a jeho výše splaceného vkladu nebo splacené investice odpovídá částce alespoň 125 000,- EUR nebo 1 000 000,- Kč za podmínek stanovených ZISIF.

S kmenovými akciemi jsou spojena práva uvedená v ZOK a ve stanovách Společnosti schválených valnou hromadou a nejsou s nimi spojena žádná zvláštní práva. S každou akcií je spojen jeden hlas, celkový počet hlasů ve Společnosti je roven počtu akcií. Hlasovací práva spojená s akciemi Společnosti lze omezit pouze způsobem uvedeným v příslušných právních předpisech.

Neexistuje žádné omezení hlasovacích práv. Hlasovací práva náležící akcionáři se řídí jmenovitou hodnotou jeho akcie. Každých 500 000,- Kč jmenovité hodnoty akcie se rovná jednomu hlasu.

Společnost nemá žádné vlastníky cenných papírů se zvláštními právy.

Společnosti nejsou známy žádné smlouvy mezi akcionáři cenných papírů představujících podíl na Společnosti, které mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií představujících podíl na Společnosti nebo hlasovacích právech.

AKCIONÁŘI

Akcionáři Společnosti k 31. 12. 2020 (dle výpisu z registru emitenta převzatého od Centrálního depozitáře cenných papírů) byly následující osoby:

·JUDr. Jiří Šimáně (vlastní 58,04 % akcií, se kterými je spojen stejný podíl hlasovacích práv, zároveň osoba s řídící pravomocí)

·Ing. Jaromír Šmejkal (vlastní 31,44 % akcií, se kterými je spojen stejný podíl hlasovacích práv, zároveň osoba s řídící pravomocí)

·UNIMEX GROUP, a. s. (vlastní 9,89 % akcií, se kterými je spojen stejný podíl hlasovacích práv)

·zbývající akcie a s nimi spojená hlasovací práva drží 8 akcionářů

Společnost UNIMEX GROUP, a.s. je přímo či nepřímo vlastněna panem JUDr. Jiřím Šimáně a panem Ing. Jaromírem Šmejkalem.

Ing. Jaromír Šmejkal přímo vlastní 20% podíl a nepřímo další 20% podíl ve společnosti UNIMEX GROUP, a.s., JUDr. Jiří Šimáně přímo vlastní 30% podíl a nepřímo další 30% podíl ve společnosti UNIMEX GROUP, a.s. S akciemi UNIMEX GROUP, a.s. je spojen stejný podíl na hlasovacích právech Společnosti.

JUDr. Jiří Šimáně je, s přímo či nepřímo vlastněným celkovým podílem ve výši 60 %, osobou ovládající společnost UNIMEX GROUP, a.s. a Společnost. Povaha kontroly Společnosti je dána většinovým vlastnictvím 60 % akcií Společnosti a výkonem 60 % hlasovacích práv s akciemi spojených. Ing. Jaromír Šmejkal je, s přímo či nepřímo vlastněným celkovým podílem ve výši 40 %, druhým skutečným majitelem ovládajícím společnost UNIMEX GROUP, a.s. a Společnost.

Každý akcionář je oprávněn účastnit se valné hromady. Akcionář se zúčastňuje valné hromady osobně anebo v zastoupení. Plná moc pro zastupování na valné hromadě musí být písemná a musí z ní vyplývat, zda byla udělena pro zastoupení na jedné nebo na více valných hromadách. Podpis akcionáře na plné moci musí být úředně ověřen. Akcionář se účastní valné hromady na vlastní náklady. Valné hromady se dále účastní členové představenstva a členové dozorčí rady a hosté pozvaní představenstvem.

Akcionář má právo na podíl na zisku, který valná hromada podle hospodářského výsledku Společnosti a za podmínek stanovených obecně závaznými předpisy schválila k rozdělení. Tento podíl na zisku se určuje jako poměr akcionářova podílu na základním kapitálu.

Právo na podíl ze zisku má akcionář, který je zapsán v zákonné evidenci cenných papírů jako vlastník akcií Společnosti 7. kalendářní den před konáním valné hromady, která schválila podíl na zisku k rozdělení mezi akcionáře. Podíl na zisku je splatný do tří měsíců ode dne, kdy bylo valnou hromadou Společnosti rozhodnuto o rozdělení zisku.

DIVIDENDOVÁ POLITIKA

Valná hromada Společnosti může rozhodnout o tom, že akcionářům bude vyplacen podíl na zisku. Tento podíl ze zisku se určuje jako poměr akcionářova podílu k základnímu kapitálu.

Částka k rozdělení mezi akcionáře nesmí překročit výši hospodářského výsledku posledního účetního období zvýšenou o nerozdělený zisk z předchozích období a sníženou o ztráty z předchozích období a o příděly do fondů Společnosti v souladu se ZOK a stanovami.

Rozhodným dnem pro uplatnění práva na výplatu podílů na zisku je rozhodný den k účasti na valné hromadě, která rozhodla o výplatě podílu na zisku.

Podíl na zisku je splatný do tří měsíců ode dne, kdy bylo přijato rozhodnutí valné hromady o rozdělení zisku převodem na účet akcionáře.

Akcionář nemá právo na podíl na zisku ani právo na výplatu zálohy podílu na zisku z akcií Společnosti vydaných v souvislosti se zvýšením základního kapitálu společnosti, a to za rok, v němž byl základní kapitál Společnosti takto zvýšen.

Společnost nesmí vyplácet zálohy na podíly na zisku.

Společnost nikdy nepřijala žádná pravidla, která by se dotýkala rozdělování dividend a nemá tedy ani žádná omezení týkající se této oblasti. Od jejího vzniku nedošlo k výplatě dividend a veškerý zisk byl ponechán ve Společnosti, která jej použila ke své další podnikatelské činnosti.

Na žádné valné hromadě nezazněl návrh na výplatu dividend, z čehož lze dovodit, že současní akcionáři dávají dlouhodobě přednost reinvestování zisku Společnosti. Tato skutečnost však nevylučuje změnu dividendové politiky v příštím období.

VÝZNAMNÁ SOUDNÍ ŘÍZENÍ

V roce 2020 ani v předchozím období neprobíhala žádná správní, soudní nebo rozhodčí řízení, která by mohla mít či měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti nebo jejích dceřiných společnostech. Podle nejlepšího vědomí vedení Společnosti taková řízení ani v době zpracování výroční zprávy nehrozila ani nehrozí.

ORGÁNY SPOLEČNOSTI, VÝBOR PRO AUDIT, OSOBY S ŘÍDÍCÍ PRAVOMOCÍ

V roce 2020 měla Společnost tyto orgány:

·valnou hromadu

·představenstvo

·dozorčí radu

VALNÁ HROMADA

Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti. Valnou hromadu svolává alespoň jednou za účetní období představenstvo Společnosti, a to nejpozději do šesti měsíců po skončení účetního období.

S každou akcií je spojen jeden hlas; celkový počet hlasů ve Společnosti je roven počtu akcií. Hlasovací práva spojená s akciemi Společnosti lze omezit pouze způsobem uvedeným v příslušných právních předpisech.

Valná hromada je usnášeníschopná, pokud jsou přítomni akcionáři vlastnící akcie, jejichž jmenovitá hodnota přesahuje 30 % (slovy: třicet procent) základního kapitálu Společnosti. Usnášeníschopnost valné hromady je zjišťována k okamžiku zahájení valné hromady a vždy před každým hlasováním. Pokud stanovy nebo ZOK nevyžadují většinu jinou, rozhoduje valná hromada většinou hlasů přítomných akcionářů.

Jednání valné hromady se řídí programem uvedeným na pozvánce na valnou hromadu, která obsahuje i návrhy usnesení a jejich zdůvodnění a dále informace o podmínkách účasti akcionářů, výkonu akcionářských práv. Představenstvo nejméně 30 dnů přede dnem konání valné hromady uveřejní pozvánku na internetových stránkách Společnosti a současně ji zašle akcionářům vedeným v evidenci zaknihovaných cenných papírů na adresu jejich sídla nebo bydliště, je-li Společnosti známa. Zaslání pozvánky akcionáři na adresu jeho sídla nebo bydliště může být nahrazeno osobním předáním pozvánky nebo jejím zasláním e-mailovou adresu akcionáře, kterou akcionář pro tyto účely Společnosti sdělil.

Záležitosti, týkající se řízení a správy Společnosti, jsou uveřejňovány na internetových stránkách Společnosti. Záležitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného programu valné hromady, lze zařadit a rozhodnout jen, souhlasí-li s tím všichni akcionáři Společnosti. Jednání valné hromady zahajuje svolavatel nebo jím určená osoba, která řídí valnou hromadu až do doby zvolení předsedy valné hromady.

Hlasovat jsou oprávněny všechny osoby, které jsou zapsány v listině přítomných akcionářů a jsou na valné hromadě v době vyhlášení hlasování přítomny, pokud právní předpis nestanoví jinak. Hlasování se děje aklamací. Akcionáři hlasují nejdříve o návrhu představenstva nebo dozorčí rady a v případě, že tento návrh není schválen, hlasují o dalších návrzích k projednávanému bodu v tom pořadí, jak byly předloženy. Jakmile je předložený návrh schválen, o dalších návrzích k tomuto bodu se již nehlasuje.

Do působnosti valné hromady náleží:

·rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu pověřeným představenstvem podle § 511 ZOK nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností,

·rozhodování o změně výše základního kapitálu a o pověření představenstva ke zvýšení základního kapitálu podle § 511 ZOK,

·rozhodování o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči Společnosti proti pohledávce na splacení emisního kursu,

·rozhodování o udělení souhlasu s poskytnutím příplatku mimo základní kapitál Společnosti jejími akcionáři a o jeho vrácení,

·volba a odvolání členů představenstva,